Tính chu kỳ của ngành bất động sản
Bất động sản cũng như các hình thức đầu tư khác diễn biến theo một chu kỳ có thể dự đoán từ trước.
Chu kỳ bất động sản gồm các giai đoạn “bùng nổ”, “suy thoái” và “hồi phục”. Chu kỳ này diễn ra theo một mô hình được lặp đi lặp lại và có thể dự báo một cách chính xác dựa vào các thông số thị trường.
Thị trường bất động sản Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó.
Việt Nam từ năm 1992 đến nay đã chứng kiến 3 vòng xoáy tăng nóng-đóng băng.
Thời điểm 2008-2013 được cho là thời kỳ đóng băng bởi hàng loạt nhân tố điều tiết thị trường bất động sản. Và, với những động thái nới lỏng dần các quy định để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển thì thị trường bất động sản những năm tiếp theo được nhận định là nằm trong chu kỳ tăng nóng.
http://www.wooricbv.com/FileShow.ashx?ContentID=7185
Bất động sản bước vào chu kỳ mới chuyên nghiệp hơn?
Kiều Thuật
Bất động sản bước vào chu kỳ mới chuyên nghiệp hơn?
Theo giới chuyên môn, chu kỳ ấy đã bắt đầu và năm 2014 được xem như một năm bản lề cho chu kỳ mới của thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản đã, đang và sẽ tiếp tục bước vào giai đoạn thanh lọc, sau giai đoạn khó khăn nhất vào năm 2012, đến nay thị trường đã nhen nhóm khởi sắc và bước vào chu kỳ mới và năm 2014 được xem như một năm bản lề cho chu kỳ này.
Với nhiều thay đổi về các văn bản quy phạm pháp luật quản lý về lĩnh vực đất đai, thị trường bất động sản đã được các cơ quan quản lý nhà nước ban hành thời gian qua, cùng với những định hướng thay đổi trong thời gian tới, cho thấy thị trường BĐS sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, minh bạch hơn, phát triển bền vững hơn.
Điều dễ nhận thấy đó là định hướng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia theo hai loại hình sản phẩm chính trên thị trường đó là nhà xã hội và nhà thương mại. Trong đó, nhiều chính sách ưu tiên phát triển đang được tập trung cho mảng nhà ở xã hội, các sản phẩm bất động sản có sự hỗ trợ từ nhà nước như thuế đất, thuế VAT,…vốn tín dụng (gói 30.000 tỷ).
Nghị định 188 mà Chính phủ mới ban hành vào cuối năm 2013 riêng về phát triển nhà ở xã hội cũng đã cho thấy được tầm quan trọng của loại hình nhà ở này. Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu loại nhà ở bình dân này rất lớn, trong khi đó nguồn cung lại không có nhiều dẫn đến việc khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu nguồn cung nhà ở. Đến nay, quy mô thị trường này mới chỉ có khoảng 80.000 căn, trong khi đó nhu cầu lên đến cả triệu căn hộ.
Những điểm tích cức khác từ chính sách mới sắp tới được ban hành như việc sửa luật kinh doanh bất động sản quy định lại đối các tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản thì buộc phải thành lập doanh nghiệp với vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng, trong khi quy định cũ là 6 tỷ đồng. Điều này sẽ góp phần hạn chế tình trạng người người làm bất động sản, nhà nhà làm bất động sản, thị trường đầu tư dàn trải kiểu “tay không bắt giặc”, điều này sẽ phần nào được hạn chế trong tương lai.
Bỏ giao dịch qua sàn: Trong Dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) Bộ Xây dựng cũng đang thảo quy định bỏ quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn. Điều này sẽ hạn chế bớt các thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn trong giao dịch bất động sản, và phù hợp với tình hình thị trường BĐS không “nóng” ở giai đoạn hiện nay.
Một vấn đề khác cũng sẽ tạo tính minh bạch cho thị trường, đó là vấn đề nhập nhèm về cách tính diện tích căn hộ cũng đã được điều chỉnh lại bằng cách áp dụng duy nhất một cách đo theo phương pháp “Thông Thủy”, để tránh việc khiếu nại, khiếu kiện ở nhiều dự án suốt thời qua.
Ngoài ra, những quy định mở trong vấn đề khuyến khích người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam đã tạo thêm một “cú hích” cho thị trường, thêm cơ hội để các doanh nghiệp BĐS huy động dòng vốn mới, thúc đẩy thị trường phát triển.
Yếu tố khác cũng sẽ là nhân tố quyết định thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững hay không, đó là vốn tín dụng. Một cơ chế chính sách khuyến khích dòng vốn trung và dài hạn sẽ là một bước đột phá cho thị trường. Chính vì thế, ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đang hỗ trợ phát triển nhà ở thu nhập thấp với chương trình giải ngân trong 3 năm từ 2013 -2016 đang triển khai, thì gần đây đã có những thông tin về một dòng vốn khác để hỗ trợ thị trường BĐS như mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, liên minh ngân hàng tạo dòng vốn với lãi suất ưu đãi quy mô có thể lên tới 100.000 tỷ đồng,…
Trên thực tế, thị trường BĐS đang bước vào hoạt động quy củ hơn, những đơn vị yếu kém, tiềm lực yếu đã dần bị đào thải khỏi thị trường. Để tồn tại trên thị trường, các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này còn phải tạo dựng mô hình hoạt động mới, họ đã phải liên minh, liên kết để vực dậy các dự án, tạo dựng niềm tin cho người mua nhà, nhằm “phá băng” bất động sản, giúp thị trường phục hồi dần trong thời gian gần đây. Đưa sản phẩm đến tận tay người dùng cuối cùng với nhiều chính sách bán hàng có lợi cho người mua như chiết khấu, giảm giá, tặng quà khuyến mãi,….
Thị trường bất động sản đã, đang và sẽ tiếp tục bước vào giai đoạn thanh lọc, sau giai đoạn khó khăn nhất vào năm 2012, đến nay thị trường đã nhen nhóm khởi sắc và bước vào chu kỳ mới và năm 2014 được xem như một năm bản lề cho chu kỳ này.
Với nhiều thay đổi về các văn bản quy phạm pháp luật quản lý về lĩnh vực đất đai, thị trường bất động sản đã được các cơ quan quản lý nhà nước ban hành thời gian qua, cùng với những định hướng thay đổi trong thời gian tới, cho thấy thị trường BĐS sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, minh bạch hơn, phát triển bền vững hơn.
Điều dễ nhận thấy đó là định hướng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia theo hai loại hình sản phẩm chính trên thị trường đó là nhà xã hội và nhà thương mại. Trong đó, nhiều chính sách ưu tiên phát triển đang được tập trung cho mảng nhà ở xã hội, các sản phẩm bất động sản có sự hỗ trợ từ nhà nước như thuế đất, thuế VAT,…vốn tín dụng (gói 30.000 tỷ).
Nghị định 188 mà Chính phủ mới ban hành vào cuối năm 2013 riêng về phát triển nhà ở xã hội cũng đã cho thấy được tầm quan trọng của loại hình nhà ở này. Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu loại nhà ở bình dân này rất lớn, trong khi đó nguồn cung lại không có nhiều dẫn đến việc khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu nguồn cung nhà ở. Đến nay, quy mô thị trường này mới chỉ có khoảng 80.000 căn, trong khi đó nhu cầu lên đến cả triệu căn hộ.
Những điểm tích cức khác từ chính sách mới sắp tới được ban hành như việc sửa luật kinh doanh bất động sản quy định lại đối các tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản thì buộc phải thành lập doanh nghiệp với vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng, trong khi quy định cũ là 6 tỷ đồng. Điều này sẽ góp phần hạn chế tình trạng người người làm bất động sản, nhà nhà làm bất động sản, thị trường đầu tư dàn trải kiểu “tay không bắt giặc”, điều này sẽ phần nào được hạn chế trong tương lai.
Bỏ giao dịch qua sàn: Trong Dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) Bộ Xây dựng cũng đang thảo quy định bỏ quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn. Điều này sẽ hạn chế bớt các thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn trong giao dịch bất động sản, và phù hợp với tình hình thị trường BĐS không “nóng” ở giai đoạn hiện nay.
Một vấn đề khác cũng sẽ tạo tính minh bạch cho thị trường, đó là vấn đề nhập nhèm về cách tính diện tích căn hộ cũng đã được điều chỉnh lại bằng cách áp dụng duy nhất một cách đo theo phương pháp “Thông Thủy”, để tránh việc khiếu nại, khiếu kiện ở nhiều dự án suốt thời qua.
Ngoài ra, những quy định mở trong vấn đề khuyến khích người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam đã tạo thêm một “cú hích” cho thị trường, thêm cơ hội để các doanh nghiệp BĐS huy động dòng vốn mới, thúc đẩy thị trường phát triển.
Yếu tố khác cũng sẽ là nhân tố quyết định thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững hay không, đó là vốn tín dụng. Một cơ chế chính sách khuyến khích dòng vốn trung và dài hạn sẽ là một bước đột phá cho thị trường. Chính vì thế, ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đang hỗ trợ phát triển nhà ở thu nhập thấp với chương trình giải ngân trong 3 năm từ 2013 -2016 đang triển khai, thì gần đây đã có những thông tin về một dòng vốn khác để hỗ trợ thị trường BĐS như mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, liên minh ngân hàng tạo dòng vốn với lãi suất ưu đãi quy mô có thể lên tới 100.000 tỷ đồng,…
Trên thực tế, thị trường BĐS đang bước vào hoạt động quy củ hơn, những đơn vị yếu kém, tiềm lực yếu đã dần bị đào thải khỏi thị trường. Để tồn tại trên thị trường, các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này còn phải tạo dựng mô hình hoạt động mới, họ đã phải liên minh, liên kết để vực dậy các dự án, tạo dựng niềm tin cho người mua nhà, nhằm “phá băng” bất động sản, giúp thị trường phục hồi dần trong thời gian gần đây. Đưa sản phẩm đến tận tay người dùng cuối cùng với nhiều chính sách bán hàng có lợi cho người mua như chiết khấu, giảm giá, tặng quà khuyến mãi,….
Kiều Thuật
Đặc trưng của thị trường BĐS Việt Nam là tính chu kỳ
Nhiều chuyên gia nhận định thời điểm này giá BĐS đã xuống đến đáy, tiếp đến là chu kỳ phục hồi và tăng trưởng. Càng về cuối năm lượng giao dịch BĐS thành công càng tăng.
Cụ thể, giao dịch thành công trong hai quý cuối năm tăng gấp 2 lần so với hai quý đầu năm. Trong đó, giao dịch BĐS thành công trong quý IV-2013 khoảng 2.000 giao dịch, gấp gần 4 lần của quý I-2013. Bên cạnh đó, NHNN vừa quyết định giảm lãi suất cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở từ 6% xuống 5%/năm. Mức giảm này tuy không nhiều nhưng sẽ tạo cú hích cho thị trường ấm dần lên. Và sự phát triển trở lại này của BĐS là từ nhu cầu thực nên sẽ bền vững hơn giai đoạn bong bóng trước đây.
Nhìn lại chu kỳ của thị trường BĐS Việt những năm qua, nhiều người nhận thấy rằng sự thăng hoa của thị trường bất động sản thời điểm 2007 – 2009 kéo theo sự bùng nổ của tăng trưởng tín dụng, trong đó có tín dụng BĐS. Nhiều DN và nhà đầu tư BĐS nhớ lại thời kỳ hoàng kim ngày đó vẫn phải “hoa mắt chóng mặt”. Đặc biệt, trào lưu mua - bán nhà, đất thời điểm đó lan mạnh tỏa mạnh, đến mức dân thành phố kéo nhau lên Sóc Sơn, Hòa Lạc, Xuân Mai, Sơn Tây… Đất rừng, đất đồi gì cũng “xẻ” miếng mua tất. Người người, nhà nhà gom tiền, vay tiền mua đất.
 |
| Ảnh minh họa |
Cùng với sự “bốc hỏa” của thị trường BĐS, tín dụng cho nền kinh tế tăng mạnh, trong đó có cho vay mua nhà đất. Đây cũng là thời điểm, các ngân hàng đẩy mạnh cho vay tìm kiếm lợi nhuận. Trong đó, có ngân hàng cho vay vốn cả DN xây dựng và người mua để đầu cơ nhà đất. Thống kê cho thấy, giai đoạn này tăng trưởng tín dụng của hệ thống xấp xỉ 40%, trong đó, năm cuối của chu kỳ giá BĐS tăng nóng 2009, tín dụng tăng 37,73%.
Vì thế theo nhận định của nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường, trong giai đoạn này, có đến 70% giao dịch nhà đất là có tính chất đầu cơ. Đây là dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường không thể tăng trưởng một cách bền vững mà do nhu cầu ảo, giá ảo được tạo ra làm thị trường lệch xa khỏi quỹ đạo tự nhiên của nó.
Chỉ một năm sau - 2010, giá nhà, đất xuống nhanh hơn tốc độ tăng trước đó. Tín dụng nói chung và tín dụng cho BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn khiến lần đầu tiên sau 4 năm, tăng trưởng tín dụng xuống dưới 30%, đạt 27,65%. Các năm tiếp theo còn thấp hơn nữa: năm 2011 tăng trưởng tín dụng còn 13%; năm 2012 tăng 8,91%; và 2013 đạt gần 12%. Chính phủ cũng chỉ đạo NHNN điều hành hướng dòng vốn tập trung cho lĩnh vực ưu tiên như: xuất khẩu, nông nghiệp, nông thôn, DNNVV…
Không còn nguồn tiền bơm thêm vào, cộng thêm giá sụt giảm thê thảm khiến thị trường BĐS “chết” lâm sàng. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, có một số dự án nhà ở tính đến cuối năm 2013 đã giảm giá tới 50% so với năm 2010.
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định: “Trước đây, BĐS chủ yếu là giá ảo. Khi thị trường nguội lạnh khiến các DN phải giảm giá bán về gần hơn với giá trị thực để tăng khả năng thanh khoản. Lực cầu yếu cũng khiến DN bị chôn vốn trong dự án nên họ buộc phải tiết giảm các chi phí để giảm giá thành. Các DN cũng cấu trúc lại sản phẩm để phù hợp với khả năng thanh toán của người dân”. Khi thị trường có nhiều giao dịch thành công thì tín dụng cho vay mua nhà ở có kiểm soát cũng đã bắt đầu “sống” trở lại.
Lãnh đạo một NHTM cho biết, gần đây đã có không ít khách hàng tìm đến các sản phẩm tín dụng nhà ở. “Vẫn có những nhận định giá BĐS chưa tới đáy, nhưng nhiều khách hàng quyết định vay vốn mua nhà để ở cho rằng, đây là thời điểm dễ lựa chọn sản phẩm BĐS nhất nên họ quyết định vay vốn mua” – vị lãnh đạo trên cho biết.
NHNN vừa quyết định giảm lãi suất cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở từ 6% xuống 5%/năm. Mức giảm này tuy không nhiều nhưng sẽ tạo cú hích cho thị trường ấm dần lên. Và sự phát triển trở lại này của BĐS là từ nhu cầu thực nên sẽ bền vững hơn giai đoạn bong bóng trước đây. Cán bộ phòng nghiệp vụ của một NHTMCP cho biết, đang ngày càng có nhiều hơn khách hàng vay gói tín dụng trung, dài hạn để mua nhà ở.
“Mặc dù, tín dụng BĐS không phải đối tượng ưu tiên, nhưng ngân hàng vẫn dành cơ cấu tín dụng cho người có nhu cầu mua nhà vay với thời hạn tối đa lên đến 25 năm. Vấn đề quan trọng là khi xét duyệt, thẩm định hồ sơ phải chặt chẽ để tránh rủi ro”, vị cán bộ này cho biết.
(Theo TBNH)
