Nhìn lại năm 2017, một năm đầy biến động của kinh tế Việt Nam, một bước tăng tốc đầy ngoạn mục trên một nền tảng cực vững chắc. Với những xu hướng đầu tư được chuyên gia dự đoán rất chính xác ngay từ đầu năm con Gà như Condotel, đầu tư tiền ảo hay đầu tư chứng khoán thì 2017 là một năm đại thắng của nền kinh tế. Vậy trong năm nay dòng tiền sẽ đổ về những kênh đầu tư nào? Bất động sản, chứng khoán, tiền, vàng có còn lên ngôi hay thay vào đó là một kênh đầu tư hoàn toàn mới, một bước ngoặt trong tư duy đầu tư của người Việt Nam. Cùng điểm qua 9 kênh đầu tư được dự báo sẽ nở rộ trong năm 2018, nên đổ đồng vốn vào đâu sẽ được nhận định và đánh giá trong bài viết này.

Kênh thứ #1: Đầu tư tiền ảo

Sau cơn sốt tăng giá của Bitcoin vào những ngày cuối năm 2017, giới chuyên gia nhận định thị trường tiền ảo trong năm 2018 vẫn sẽ rất sôi động bởi số lượng sản phẩm đầu tư ở cấp độ tổ chức đang ngày một gia tăng. Theo nhận định, Bitcoin vẫn sẽ chiếm ưu thế trong thị trường tiền ảo năm 2018, bất chấp việc một loạt các đồng tiền ảo khác ra đời đồng tiền này vẫn chạm ngưỡng 16200 USD/1 Bitcoin trong những ngày cuối năm 2017. Tuy nhiên, bên cạnh những đánh giá mang tính tích cực về thị trường tiền ảo thì nhiều chuyên gia cũng cảnh báo nhà đầu tư nên hết sức thận trọng vì tính biến động cao của loại hình đầu tư này.

Kênh thứ #2: Đầu tư vàng

Kết thúc phiên giao dịch cuối cùng năm 2017, giá vàng SJC tại Hà Nội đạt mức 36,54 triệu đồng/lượng khi mua vào, 36,64 triệu đồng/lượng khi bán ra, đánh dấu một năm tỏa sáng của thị trường vàng trong nước. Trong bối cảnh những bất ổn chính trị cũng như giá trị của đồng USD giảm mạnh đã thúc đẩy nhà đầu tư tìm đến vàng làm nơi trú ẩn, khiến giá vàng ngày càng tăng cao. Nhận định về xu hướng giá vàng năm 2018, các chuyên gia tham gia cuộc khảo sát Kitco khẳng định giá vàng sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt 24% trong số đó cho rằng giá vàng sẽ đạt mốc 1500 USD/ounce. Nhìn chung, thị trường vàng năm 2018 vẫn là một kênh đầu tư an toàn cho những nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước.

Kênh thứ #3: Đầu tư chứng khoán

Năm 2017, hầu hết các chỉ số tăng trưởng của thị trường chứng khoán đều ghi nhận những con số cao kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây và tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2016. Chỉ số VN-Index tăng 48%, thanh khoản ngày càng gia tăng, có thời điểm giá trị giao dịch vượt trên 1600 tỷ đồng/phiên. Năm 2017 cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh của cả dòng vốn nội và dòng vốn ngoại trên thị trường chứng khoán, quy mô giao dịch thị trường tăng trưởng hơn 35% về giá trị.

Bước sang năm 2018, kinh tế vĩ mô được dự báo tiếp tục ổn định, đóng vai trò nền tảng hỗ trợ cho thị trường chứng khoán phát triển. Các chỉ tiêu trọng yếu trong năm 2018 sẽ vẫn vận động theo hướng tích cực, tăng trưởng GDP có thể đạt mức cao trên 6,7%; lạm phát trong tầm kiểm soát, lãi suất ổn định tương đương mức của năm 2017, tăng trưởng tín dụng cao hướng tới mục tiêu 18 – 20% cả năm. Qua đó có thể thấy thị trường chứng khoán vẫn là một kênh đầu tư tài chính đáng được tin cây trong năm nay.

Kênh thứ #4: Đầu tư Condotel

Là xu hướng đầu tư HOT trong thị trường Bất động sản năm 2017, một năm nở rộ của loại hình đầu tư Condotel với một loạt dự án cao cấp trải dài khắp mảnh đất hình chữ S, một số lượng giao dịch thành công khổng lồ khiến nhiều người tin rằng đây là miếng mồi “béo bở” cho đồng vốn của mình. Tuy nhiên, việc chưa có pháp lý cụ thể, vấn đề đăng ký hộ khẩu khó khăn, cam kết lợi nhuận chưa rõ ràng khiến cho Condotel không còn hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trong năm 2018, họ đi tìm cho mình một sản phẩm đầu tư khác an toàn và đảm bảo về giá trị cho tài sản của mình nhiều hơn.

Kênh thứ #5: Đầu tư chung cư cao cấp

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm 2017 đã tăng trưởng trở lại với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016. Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền (loại trung cấp và bình dân) đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng vẫn là phân khúc chủ đạo, chiếm 74% thị phần, có tính thanh khoản cao và phát triển bền vững, nhưng vẫn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Bên cạnh đó, tuy cùng thị trường bất động sản nhưng nhà đầu tư trong phân khúc cao cấp đang phải “chật vật” để tái cấu trúc cho vừa với sức mua.

Nhìn chung trong giai đoạn 2018-2020, phân khúc đầu tư chung cư cao cấp tiếp tục sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung – cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Kênh thứ # 6: Đầu tư Biệt thự nghỉ dưỡng

Thị trường Biệt thự nghỉ dưỡng đã có một năm 2017 phát triển vượt mức mong đợi với hàng loạt các dự án nghỉ dưỡng ra đời. Nhìn một cách tổng thể, khách du lịch đến Việt Nam hàng năm là cực lớn và bài toán đặt ra là họ cần được hưởng thụ những dịch vụ tốt nhất về mua sắm, giải trí và nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu trong nước ngày một tăng và họ chi ra một khoản không nhỏ để thỏa mãi nhu cầu du lịch của mình. Chính vì lẽ đó, năm 2018 vẫn được dự đoán là một năm sôi động của thị trường Biệt thự nghỉ dưỡng, một “mỏ vàng” cho các nhà đầu tư trong thị trường Bất động sản.

Kênh thứ #7: Đầu tư đất nền

2017 là một năm thăng trầm của đất nền: lập đỉnh vào đầu năm, đi ngang hoặc giảm nhẹ vào giữa năm, và cuối năm lại tiếp tục leo đỉnh. Khu Đông (quận 2, quận 9), khu Tây (Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn) và khu Nam (Nhà Bè, Cần Giờ) TP HCM là những điểm nóng của đất nền. Đỉnh của cơn sốt rơi vào các tháng đầu năm (từ tháng 3 đến tháng 5). Giới chuyên gia đánh giá cơn sốt thời điểm này đã vượt đỉnh cơn sốt 2007.

Năm 2018 thị trường đất nền đã có sự điều chỉnh mang tính ổn định và tích cực hơn. Do đó, việc tăng giá cục bộ đã dừng. Tại Sài Gòn hiện nay, BĐS phát triển nhất là hướng Đông, tuy nhiên, tất cả các hướng đều có thể phát triển tốt nếu vấn đề cung cấp sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thật của khách hàng và các nhà đầu tư.

Kênh thứ #8: Kinh doanh ngân hàng

Đánh giá cho cả năm 2017, 85,5% tổ chức tín dụng nhận định tình hình kinh doanh cải thiện hơn so với năm 2016, trong đó 31,3% tổ chức tín dụng kỳ vọng “cải thiện nhiều”.

Dự kiến trong năm 2018, 71,8% tổ chức tín dụng kỳ vọng tình hình kinh doanh trong quý I/2018 cải thiện hơn so với quý IV/2017 và 88,6% tổ chức tín dụng kỳ vọng tình hình kinh doanh của cả năm 2018 tiếp tục cải thiện hơn so với năm 2017, trong đó 29,2% tổ chức tín dụng kỳ vọng “cải thiện nhiều”.

Hầu hết các tổ chức tín dụng đánh giá các nhân tố nội tại của họ diễn biến ổn định, tích cực trong quý IV/2017 và dự kiến tiếp tục cải thiện trong cả năm 2018. Trong đó, yếu tố được cho là cải thiện tích cực nhất là “Chính sách và dịch vụ chăm sóc khách hàng của tổ chức tín dụng”.

Kênh thứ #9: Đầu tư Hoa Viên Vĩnh Hằng Cao Cấp

Không còn xa lạ đối với nhà đầu tư nước ngoài như Hong Kong, Singapore, Đài Loan…Nhưng loại hình đầu tư Hoa viên dường như chỉ mới manh nha một vài năm gần đây trong thị trường người Việt. Phân khúc Bất động sản ngách mang lại lợi nhuận lớn này lại được ít người biết đến trong những năm vừa qua. Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên gia, 2018 sẽ là một năm bùng nổ của Bất động sản ngách, xu hướng đầu tư có phần hơi “tế nhị” này lại có tính thanh khoản cực cao, an toàn và đặc biệt không bị phụ thuộc bởi chu kỳ bất động sản. Trong bối cảnh dân số tăng nhanh, đất nghĩa trang ngày càng hạn hẹp thì Hoa viên như một nhu cầu tất yếu của xã hội, đầu tư Hoa viên sẽ rất thành công vì đón đầu được xu hướng trong những năm tiếp theo.

Xem ngay…

Chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát Trần Quí Thanh cho biết, bất động sản là ngành được quan tâm đặc biệt, tập đoàn sẽ dành khoảng vài ngàn tỷ đồng để tham gia thị trường này.

CEO Tân Hiệp Phát Trần Quí Thanh

Hầu hết các quan khách tham dự buổi họp báo ra mắt Câu lạc bộ Bất động sản TP. HCM (CLB) vừa qua đã vô cùng ngạc nhiên khi thấy tên ông Trần Quí Thanh và Tập đoàn Tân Hiệp Phát có mặt trong thành phần ban lãnh đạo dự kiến. Bởi trước nay, tên tuổi Tân Hiệp Phát và ông Trần Quí Thanh vốn gắn liền với ngành đồ uống, giải khát.

Giải thích cho vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch dự kiến của CLB, phát biểu: “Tân Hiệp Phát sẽ dùng nguồn tiền dồi dào của mình để hỗ trợ các thành viên trong CLB khi họ thiếu vốn cho các dự án bất động sản”.

Khi đề cập đến chuyện quỹ đất sạch mới, dù không đề cập đến Tân Hiệp Phát, song ai cũng biết ông Bảo đang nói đến doanh nghiệp này. 

"Trước đây, nhà nước cấp cho doanh nghiệp họ nhiều quỹ đất để xây nhà máy, nhưng, bây giờ, nhà nước cho rằng, khu vực đó không thích hợp để xây nhà máy sản xuất nữa, doanh nghiệp đó có thể xin chuyển mục đích sử dụng, để xây chung cư, nhà liền kề", ông Bảo ví dụ.

Tân Hiệp Phát hiện có 4 nhà máy sản xuất nước giải khát ở Bình Dương, Hà Nam, Chu Lai – Quảng Nam và Hậu Giang.

Ông Trần Quí Thanh đã từng tham gia vào HĐQT của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn từ lâu, vào tháng 6/2017, ông sở hữu 478.482 cổ phiếu của doanh nghiệp này. Đầu năm 2018, khi Địa ốc Sài Gòn chính thức xuất hiện ở HOSE, ông Thanh trở thành một người giàu trên sàn chứng khoán.

Trao đổi với TheLEADER, ông Trần Quí Thanh, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát cũng thừa nhận, nhắm vào 2 lợi thế về nguồn vốn và quỹ đất khi chọn bất động sản để mở rộng lĩnh vực kinh doanh, biến Tân Hiệp Phát trở thành một tập đoàn đa ngành trong tương lai.

Thưa ông, vì sao Tân Hiệp Phát lại chọn thời điểm này để nhảy vào lĩnh vực bất động sản? 

Ông Trần Quí Thanh: Thật ra, bất động sản là một ngành khá thú vị nhưng không phải tại nó đang lên mà Tân Hiệp Phát tham gia. Lên hay xuống có thể là rủi ro hoặc cơ hội của người này hoặc người khác, nhiều khi nó đang xuống lại là cơ hội của một số người hoặc đang lên lại là rủi ro với một số người khác.

Tân Hiệp Phát cũng quan tâm tới bất động sản, vì tất cả mọi người, mọi lĩnh vực đều có mối liên quan đến bất động sản, đây là một ngành thú vị nhất là trong giai đoạn đất nước đang phát triển, nhu cầu mở rộng thành phố, mở rộng kinh doanh rất lớn.

Tất nhiên, khi Tân Hiệp Phát quyết định tham gia cũng đã chọn điểm rơi thích hợp, có lợi nhất cho những lợi thế cạnh tranh của mình. Hơn nữa, khi chúng tôi đã thu sếp ổn thoả mọi chuyện cho ngành cốt lõi, sẽ tham gia vào các ngành khác với tâm thế tiêu tốn thời gian và nguồn lực trong tầm kiểm soát.

Vậy ngành bất động sản sẽ có vai trò như thế nào trong tập đoàn Tân Hiệp Phát thời gian tới?

Ông Trần Quí Thanh: Bất động sản sẽ là ngành được quan tâm đặc biệt.

Nhà máy của Tân Hiệp Phát ở Hà Nam.

Hiện tại, thị trường bất động sản đang khá nóng, không ít chuyên gia dự đoán, nó sẽ dẫn tới tình trạng “vỡ bong bóng” trong nay mai. Ông có lo ngại điều đó?

Ông Trần Quí Thanh: Như tôi đã nói trước đó, chúng tôi tham gia bất động sản không bởi nó đang lên, mà cảm thấy đang ở điểm rơi phù hợp với bản thân và thời cơ chín muồi để lấn sân sang mảng khác.

Bất cứ ngành nào thời điểm này cũng có người làm giàu và người sạt nghiệp cả. Sở dĩ chúng tôi chọn bất động sản để mở rộng kinh doanh vì nó là một ngành quan trọng, đóng góp rất nhiều cho GDP đất nước.

Tân Hiệp Phát sẽ tham gia vào ngành bất động sản với vai trò gì: Cung cấp nguồn vốn, phát triển dự án, góp quỹ đất….?

Ông Trần Quí Thanh: Phương châm của Tân Hiệp Phát là “không gì không thể”. Tùy vào dự án mà công ty có thể đầu tư vốn, đóng vai nhà phát triển hoặc cộng tác… quan trọng là có cơ hội, có cơ hội nào sẽ khai thác cơ hội đó.

Tân Hiệp Phát sẽ không ưu tiên phân khúc nào cả, vì mỗi phân khúc có lợi thế chỉ một giai đoạn nào đó. Mình thấy cơ hội mang lại lợi nhuận thì sẽ tham gia.

Muốn phát triển bất động sản phải có quỹ đất, ông có thể tiết lộ quỹ đất mà Tân Hiệp Phát đang sở hữu?

Ông Trần Quí Thanh: Theo tôi nghĩ, ai cũng có quỹ đất, quỹ đất không nằm im, nó luôn phát triển và biến thành hàng hoá. Có quỹ đất không phải là chuyện khó, miễn sao nó tạo được giá trị cho xã hội.

Nếu nói Tân Hiệp Phát không có quỹ đất thì có vẻ hơi khiêm tốn. Tập đoàn hiện có một vài quỹ đất nho nhỏ, chỉ nói riêng 4 nhà máy chúng tôi đã có 160ha. Đất mà THP có thể sử dụng, cái trong khu công nghiệp, cái ngoài khu công nghiệp.

Tân Hiệp Phát dự định dành cho bất động sản nguồn vốn đầu tư khoảng bao nhiêu thưa ông? 

Ông Trần Quí Thanh: Chắc cũng nhỏ thôi, khoảng vài ngàn tỷ.

Xin cám ơn ông!

Read more: http://www.hoinhabao.com/2018/05/van-co-bat-ong-san-cua-ong-chu-tan-hiep.html#ixzz5GVWJSPjb

Xem ngay…

Phó Chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến khảo sát tuyến đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ đường 990 đến nút giao Vành đai 2), Quận 9

(Thanhuytphcm.vn) - Ngày 4/5, Văn phòng UBND TPHCM có văn bản thông báo ý kiến của Phó Chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến về phương án đầu tư nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ đường 990 đến nút giao Vành đai 2), Quận 9.

Theo đó, để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án trên theo hình thức Hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao), UBND TP giao Sở Giao thông Vận tải (GTVT) TP chủ trì, phối hợp sở, ngành và các đơn vị liên quan khẩn trương báo cáo, đánh giá về tính cấp bách, mức độ ưu tiên đầu tư dự án làm cơ sở để Sở Kế hoạch và Đầu tư TP tham mưu, đề xuất Thường trực UBND TP cho chủ trương thực hiện thí điểm đấu thầu chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy trình thực hiện dự án BT mới đã được UBND TP thông qua, trình Ban Thường vụ Thành ủy. Sau khi được Ban Thường vụ Thành ủy chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và UBND TP đã chuẩn bị quỹ đất thanh toán cho Hợp đồng BT dự án, giao Sở GTVT thẩm định, trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án theo đúng chỉ đạo của UBND TP. Sau khi báo cáo nghiên cứu khả thi dự án được duyệt, giao Sở GTVT TP chủ trì, phối hợp Sở, ngành và các đơn vị liên quan chịu trách nhiệm tổ chức đấu thầu rộng rãi, công khai lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định.

Sở Kế hoạch và Đầu tư TP được giao chủ trì, phối hợp sở, ngành và các đơn vị liên quan tổ chức thẩm định, trình duyệt các thủ tục đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định hiện hành. UBND TP giao Sở Tài nguyên và Môi trường TP khẩn trương rà soát, cung cấp danh mục quỹ đất đã hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có khả năng sử dụng để thanh toán Hợp đồng BT dự án; tham mưu, trình đề xuất Thường trực UBND TP. Sở Tài chính TP (Ban Chỉ đạo 09) rà soát, cung cấp danh mục quỹ nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước có khả năng sử dụng thanh toán Hợp đồng BT dự án; tham mưu, trình đề xuất Thường trực UBND TP theo đúng quy định.

Được biết, tuyến đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ đường 990 đến nút giao Vành đai 2) có lưu lượng phương tiện giao thông rất lớn, đặc biệt là xe tải hạng nặng, xe container vận chuyển ra vào cảng Phú Hữu, thường xuyên xảy ra ùn tắc, tai nạn giao thông trên tuyến đường này, giải quyết giao thông cho các cảng lân cận.

Theo Sở GTVT TP, dự án xây dựng, mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ đường số 990 đến nút giao Vành đai 2) có chiều dài khoảng 1,83km; mặt cắt ngang đường 30m hoàn chỉnh theo quy hoạch; hoàn chỉnh hệ thống thoát nước mưa, cây xanh, chiếu sáng, hào kỹ thuật. Tổng mức đầu tư dự án dự kiến khoảng hơn 800 tỷ đồng. Thời gian thực hiện dự kiến trong giai đoạn 2018 - 2020.

Xem ngay…

Người ôm đất tưởng giá bất động sản tăng lên, thật ra khoản chênh lệch phản ánh chỉ số trượt giá đồng tiền theo thời gian.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết cho ít nhất 4 nguyên lý cơ bản khiến cho những cơn sốt đất qua đi song giá bất động sản khó quay về vùng đáy trước đây.

Trượt giá hàng năm tích tụ trong giá đất

Theo chuyên gia này, giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng ngày càng cao hơn. Điều này cũng đúng với vàng và các hàng hóa khác. Tuy nhiên, khác với vàng, bất động sản có thể cho thuê, khai thác để kiếm về một khoản thu nhập. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.

Trong 20 năm qua, tính bằng đơn vị thập niên, giá đất tại TP HCM không hề giảm. Nhưng sự tăng giá này có nguyên nhân sâu xa, đó là giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã thay đổi nên giá đất vì thế cũng thay đổi theo. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong khoảng thời gian tính bằng thập niên đã đội lên rất cao. Do có khả năng chống trượt giá, đầu tư đất được xem là một kênh trú ẩn an toàn.

Hiện nay thị trường bất động sản trở nên bất thường, khó đoán, làm dấy lên những quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là thị trường sẽ trở về đúng với xu thế tự nhiên khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.

Đất nền thuộc khu Cát Lái, quận 2, TP HCM. Ảnh: Dothi.net

Chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao

Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất.

Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.

Cuộc chiến tích trữ đất đai lên đến đỉnh điểm

Việt Nam là một thị trường bất động sản đặc biệt, ở đó tài sản gắn liền với đất trong ý thức hệ của người dân là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người. Mảnh đất cần thiết như các mặt hàng nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Điều này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Trong 4 năm qua, làn sóng thu gom đất đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.

Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này trở nên ngày cang khan hiếm dần. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó.

Mật độ dân cư sẽ phản ánh đúng giá đất

Những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị trị thật tương đối của tài sản. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là mật độ dân cư đông đúc. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.

Tính năng tiêu dùng của bất động sản hay mật độ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất đai tại khu vực nào đó là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.

Theo NLD.com.vn

Có nên mua lúc thị trường diễn ra sốt đất?

Để giải đáp băn khoăn của người mua bất động sản liền thổ, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, hành vi mua đất phụ thuộc vào nhiều nhu cầu khác nhau. Do đó, cần chia thành từng nhóm mục tiêu để khuyến cáo cụ thể.

Ông Quang chỉ ra có 3 nhóm khách hàng chính đang mua đất trên thị trường hiện nay gồm: giới đầu cơ, nhà đầu tư và người mua để sử dụng (tích lũy, xây nhà, cho con cái). Chuyên gia này chỉ ra đặc tính và thói quen của từng nhóm khách hàng kèm lời cảnh báo.

Với giới đầu cơ: Hiện thị trường bất động sản liền thổ TP HCM nói riêng và nhiều tỉnh thành khác nằm trong tay giới đầu cơ và do đối tượng này dẫn dắt. Với nhóm khách hàng thu gom đất diện đầu cơ, thị trường nóng sốt là cơ hội lớn để họ tạo sóng và lướt sóng. Đa phần giới đầu cơ có dòng vốn lớn và dài hạn, đủ sức mua – bán gây đột biến về giá trên thị trường... Họ thường đi theo từng nhóm (group) để thu mua và có chiến lược mua bán khá bài bản trong thế chủ động. Thị trường càng nóng sốt thì giới đầu cơ càng hoạt động sôi nổi. Họ chỉ dừng mua khi thị trường quay đầu đi xuống, rơi vào khó khăn, bắt đầu chu kỳ khủng hoảng.

Đất nền một dự án tại xã Phong Phú, thuộc khu Nam Sài Gòn. Ảnh chụp từ video của môi giới

Với giới đầu tư: Sốt đất vừa là cơ hội vừa là thách thức với giới đầu tư. Xét về cơ hội, giá đất tăng, nhóm khách hàng này có thể tận dụng thời điểm thị trường giao dịch tốt , mãi lực cao dễ mua bán kiếm lời. Tuy nhiên, giới đầu tư chưa đủ lực tạo ra sóng mà chỉ nương theo sóng nên không có sự chủ động cao bằng đối tượng đầu cơ.

Thách thức đối với nhà đầu tư là dù có kiến thức và sự hiểu biết cao về thị trường nhưng họ khó tránh khỏi có tâm lý mua theo đám đông. Bong bóng giá lên cao khiến lòng tham ngày càng lớn, đẩy giới đầu tư vào tình thế ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá trị thực và tính pháp lý nên rủi ro cao.

Lời khuyên cho nhà đầu tư là nếu thu gom đất lúc thị trường nóng sốt bằng dòng tiền nhàn rỗi, hãy chỉ dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư bất động sản trong thời điểm hiện nay. 70% lượng tiền mặt còn lại được xem là dòng tiền săn tìm cơ hội nên giữ lại để tung ra vào thời điểm thích hợp hơn. Nếu dùng đòn bẩy tài chính trong thời điểm này, nhà đầu tư phải cân nhắc không nên vay vượt ngưỡng an toàn (chỉ vay 50% giá trị tài sản trở xuống).

Với người mua để sử dụng: Đây là nhóm khách hàng ít kinh nghiệm nhất trên thị trường và có nhiều khả năng chịu thiệt thòi nếu thu mua đất trong thời điểm thị trường nóng sốt. Nhóm khách hàng này chỉ mua đất khi có nhu cầu (sử dụng, giữ làm của để dành, cho tặng con cái) và thường chuẩn bị sẵn sàng tài chính hoặc tìm được sự hỗ trợ tài chính (từ ngân hàng, gia đình). Nếu người mua đất để sử dụng không vội, có thể trì hoãn giao dịch để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định. Thực tế là mặt bằng giá đất hiện nay đang ở mức rất cao, trong đó có giá ảo và giá thật lẫn lộn nhau.

Riêng những người mua đất để sử dụng phải vay vốn ngân hàng và eo hẹp tài chính, tạm thời có thể trì hoãn 12 tháng để dò xét thị trường rồi đưa ra quyết định dựa trên diễn biến thực tế. Việc chờ giá giảm để mua đất có một bất lợi là nhiều khả năng phải chờ đợi rất lâu, tối thiểu trong vòng 12 tháng trở lên mới biết được xu hướng của thị trường.

Một thực tế đầy mâu thuẫn hiện nay là, dù sốt đất diễn ra và kéo dài liên tục 4 năm (2015-2016-2017-2018) nhưng chưa thể xác định bao giờ thị trường bước vào chu kỳ suy thoái. Ngoài ra, không loại trừ khả năng, ngay cả khi giá đất đã giảm xuống, thị giá của tài sản vẫn ở mức quá cao so với khả năng chi trả của nhóm khách hàng này.

Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định, bất cứ thời điểm nào, dù khủng hoảng hay nóng sốt, thị trường bất động sản liền thổ đều có nhu cầu mua bán đan xen nhau. Với người mua đất để sử dụng việc trì hoãn khi gặp kịch bản sốt đất được xem là giải pháp an toàn để tránh mua hớ. Trong khi đó, với giới đầu cơ và đầu tư, sốt đất là thời điểm vàng để mua bán liền tay vì chờ đợi sẽ khiến họ đánh mất cơ hội.

Trả lời câu hỏi liệu sau cơn sốt đất, có bao giờ xảy ra kịch bản sụt giảm hay không, ông Quang cho rằng, có chu kỳ tăng thì sẽ có chu kỳ giảm. Tuy nhiên, đồ thị tăng – giảm của giá đất còn phụ thuộc vào vị trí và khu vực bất động sản tọa lạc.

Nếu khu đất pháp lý hoàn chỉnh, nằm ở nơi có thể xây dựng, khai thác, để ở hoặc cho thuê thì khả năng giảm giá rất thấp. Ngược lại đất nằm ở vị trí có mật độ dân cư thấp, pháp lý chưa hoàn chỉnh, cơ hội khai thác cho thuê, làm thương mại không cao, thì giá đất có thể sẽ điều chỉnh khi thị trường bước vào chu kỳ suy thoái, khủng hoảng.

Vũ Lê ghi

Xem ngay…

Trong một không gian ấm cúng tại cà phê DD địa chỉ: 204 – 206 đường D2, Phường 25 – Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh với chủ đề: Đầu tư Bất Động Sản và xử lý các vấn đề liên quan đến BĐS. Buổi tọa đàm là những chia sẻ thân mật giữa diễn giả Đỗ Văn Hiếu, với nhiều nhà quản lý đến từ nhiều ngành nghề khác nhau. Trong cuộc nói chuyện của mình, diễn giả Đỗ Văn Hiếu khẳng định: “Muốn đầu tư BĐS thành công thì phải mang thế giới lại gần nhất.”

 BĐS cần được kết nối mạnh hơn nữa, toàn cầu – Diễn giả Đỗ Văn Hiếu

Mở đầu cuộc nói chuyện, diễn giả Đỗ Văn Hiếu đã mở đầu buổi tọa đàm bằng câu chuyện khởi nghiệp nghề BĐS của chính mình. Ông nói: “Tôi đã mê nó ngay từ khi thấy người ta kiếm được rất… rất… nhiều tiền, còn mình thì tay trắng. Động lực tự thân là thứ động lực vĩnh cửu.”

Chằng có chân lý cho ngành BĐS – cái “tối thượng” là kinh nghiệm

Với hơn 10 năm trong nghề kinh doanh, tuổi nghề chưa thể gọi là “thất thập cổ lai hy” – Tuy nhiên, sự từng trải, va vấp đã hun đúc nên cái gọi là “có tiền mua cũng không được” Diễn giả Đỗ Văn Hiếu đã nói về lợi ích về việc mua BĐS: “ Các thương vụ lớn trong nghề kinh doanh chưa bao giờ được định nghĩa là “món hời”. Tất cả đều xây dựng và kiến tạo. Muốn giàu có, thông minh và tài năng chưa đủ. Bạn phải xây dựng một mối quan hệ bền chặt, bạn để kết thành bè. Chứ không phải là bạn bè.”

Tiếp theo, diễn giả trình bày về ý nghĩa về Tam Tài trong ngành BĐS Việt. Tam tài nghĩa là: Nhất tài: Thuận thiên (theo ý trời); Ngành nghề nào cũng có quy luật của nó. BĐS cũng vậy có định luật riêng. Nhị Tài (Thuận địa); Tức là đất, BĐS có ý nghĩa như chữ duyên giữa người mua và người bán. Tam tài, nghĩa là: Thuận Giang. Nếu nơi mua mà gần sông thì tài lộc đang chờ trước cửa nhà bạn. Theo đó, Đỗ Đình Hoàng, nhà đầu tư riêng lẻ phản bác lại: “Trong mấy chục năm theo nghề kinh doanh BĐS này tôi chưa bao giờ cảm nhận và được ba điều trên cùng một lúc. Diễn giả Đỗ Văn Hiếu tiếp tục trình bày: “Cả 3 thứ đó chỉ “hợp nhất” và tạo nên “nghiệp lớn” khi có cái gọi lại lòng người.”

Vì vậy, triết lý đầu tiên hãy mua một sản phẩm BĐS của một người cần bán và bán một sản phẩm của một người cần mua. Một trong những tâm lý “chiến binh” của nghề môi giới, ngoài chào mời, rượt đuổi để “chốt sale” thì từ chối khi khách hàng thật sự chỉ dò giá chứ không muốn mua hàng cũng là một nghệ thuật kinh doanh đỉnh cao. Đơn cử chuyện này, ông Đỗ Văn Hiếu dẫn ví dụ: “Khi môi giới đã giới thiệu hết những lô hàng tốt và khách vẫn không ưng ý thì nghiễm nhiên lô đất sẽ được bán cho người khác. Không được chần chứ hay do dự là nghệ thuật của nghề môi giới.”

Yếu tố giết chết một nhà đầu tư đó là cảm xúc. Khi mua một lô đất, dự án chung cư hay nhà phố thì phải gạt bỏ yếu tố thích hay không thích và dự án này lời hay không lời. Hai câu hỏi dành cho các siêu sao bán hàng là: Liệu có đạt được doanh thu không? Khả năng phát triển là gì? Khi bỏ được cảm xúc thì bạn đã đạt tới ngưỡng của trí tuệ cảm xúc. Lúc ấy, mọi thứ quyết đoán sẽ cân bằng giữa: Trái tim và khối óc.

Chị Myra Giám Đốc Công ty Mland VN (Ngoài cùng, tay phải)

Đi ngược quy luật: Nhiều thuyền nhỏ sẽ là sóng lớn

Diễn giả Đỗ Văn Hiếu tiếp tục trình bày kinh nghiệm của mình trong những năm tháng làm BĐS, không một tờ giấy, giáo trình nhưng kiến thức về nghề cứ “chảy” như thác. Ông khẳng định: “Khi mua một dự án BĐS, người nào đưa ra mức giá đầu tiên thì đó là kẻ thất bại.” Quy tắc của trò chơi thượng lượng, khi nào con cờ cuối cùng rời khỏi bàn thì người thắng mới được định đoạt. Muốn là người cuối cùng đưa giá bạn phải là người vận dụng “tư duy hẹp” trong một “phân khúc hẹp” của thị trường. Lòng dũng cảm là thứ cần được rèn luyện. Ông tiếp tục câu chuyện của mình: “Như dự án Trường Thạnh  Reverside của chúng tôi vừa mở bán trong thời gian qua, thành công là nhờ lòng dũng cảm.”

Nói về yếu tố làm sao để nhận biết thị trường BĐS, Bà Đỗ Thúy Hằng thắc mắc: “Làm sao để biết được thị trường đang sốt.”  Diễn giả Đỗ Văn Hiếu trả lời ngay: “Đừng bao giờ bán mà người ta vẫn cứ đòi mua thì lúc đó sẽ biết được thị trường đang sốt.

Đây được xem là một trong những năm và ngành BĐS TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ nóng, sốt chưa bao giờ có. Vì vậy, các nhà đầu tư hay luôn tỉnh táo để có nhiều lựa chọn thành công. Để thành công phải biết tận dụng những cơ hội tuyệt vời. Để tìm kiếm cơ hội không có cách nào khác là “kết giao” và tiến tới “bạn hữu”. Vì trong thời buổi thông tin như hiện nay, thì ý nghĩa của cụm từ: “Nhất cự ly nhì tốc độ” hữu hiệu hơn bao giờ hết.

Điểm mấu chốt cuối cùng, Diễn giả Đỗ Văn Hiếu muốn chia sẽ: Muốn đầu tư thành công phải biết công thức:Mua trực tiếp + môi giới = Bán cho người dùng. Chúng tôi nhà đầu tư của Công ty Cổ phần An Gia Lập Nghiệp có hơn 10.000 mô giới và đã bán được 10.000 ngàn sản phẩm BĐS. Vì vậy, nguyên tắc chết người của nghề này: Muốn là thế giới bạn phải làm cho thế giới là của bạn.

Xem ngay…

Trong quá trình tư vấn một giá trị bất động sản với khách hàng thực ra là cuộc đấu trí giữa 2 bên. Do đó, bạn cần nắm thế chủ động tư vấn BĐS để dẫn dắt mạch truyện.

Có nhiều bạn sale luôn đặt câu hỏi: ” Làm sao giữ thế chủ động trong câu chuyện chốt khách?”. Đây là bài toán khó không chỉ mới với người vừa vào nghề mà ngay cả sale lâu năm cũng vấp phải những lỗi sau lầm. Ví dụ như tư vấn dự án dat nen bella vista, nhiều sale mắc lỗi để khách hàng dẫn câu chuyện phải chạy theo khách do họ quá rành về đất dự án. Lỗi này là lỗi thường mắc phải của bất cứ môi giới có hay không kinh nghiệm.

Trong qua trình tư vấn, nhiều bạn không để ý chỉ chăm chăm nói về dự án, sau đó, bạn sẽ bị cuốn vào ý kiến của khách hàng khi họ đã nghe xong dự án. Thậm chí trong nhiều trường hợp, khách hàng còn tư vấn lại cho sale. Nếu đứng trên góc độ bán hàng thì việc làm hài lòng khách hàng là điều nên làm, không quan trọng quá trình làm chủ hay không miễn là giao dịch thành công. Tuy nhiên, việc này thường dẫn tới thành công ít, thất bại nhiều.

Nếu bạn muốn bám trụ lâu với nghề thì bạn cần xác định rõ mình là chuyên gia trong quá trình tư vấn. Hãy cung cấp cho khách hàng giải pháp chứ không chỉ bán hàng thông thường. Họ không chỉ mua cho bạn 1 dự án mà còn nhiều dự án khác nhau. Bí quyết nắm thế chủ động tư vấn BĐS chính kaf tạo sự khác biệt ngay trong quá trình chuẩn bị và tư vấn.

Vậy bạn cần chuẩn bị đặt sẵn những câu hỏi mà khách hàng mà khách hàng có thể đặt ra:

Căn hộ/ đất nền này có ưu điểm gì so với…?

Căn hộ/ đất nền có giá so với…..?

Kích thước cần thiết nếu hoàn chỉnh/ xây dựng đối với căn hộ/ đất nền?

Uy tín của chủ đầu tư căn hộ/ đất nền?

Nguồn gốc mảnh đất của căn hộ/ đất nền?

Giấy tờ pháp lý cần thiết của căn hộ/ đất nền?

Bạn cần chuẩn bị trước các tình hướng này để khi họ hỏi, bạn tự tin trả lời đồng thời dẫn họ theo mạch chuyện bạn đã chuẩn bị sẵn. Bạn cần đặt nhiều câu hỏi để n ắm rõ tư thế, mong muốn mua hàng của khách hàng.

Ngoài ra, yêu cầu của việc nắm thế chủ động tư vấn BĐS chính là độ dày của kiến thức thị trường mà bạn đang nắm. Bạn không thể không tìm hiểu về phân khúc mình bán, giá khu vực, các đối thủ,… Điều này sẽ giúp bạn nhanh chóng trở thành chuyên gia bán hàng nhanh chóng với khách hàng của mình.

Xem ngay…